住宅ローン・住宅購入の研究

住宅ローン・住宅購入:物件を見る

1.物件を見る

■ 住宅を手にするまで・・ ■
  1. 物件を見る
  1. 不動産業者に行く
  2. 住宅ローンを組む前に
  3. 住宅ローン関係保険
  4. 住宅ローンの申し込み
  5. 住宅ローン融資直前
  6. 住宅ローン関連その他
  7. 税金関連
  8. 手数料関連
  9. 引っ越し
  10. 引っ越し後
  11. 住宅ローンを比較
  12. おすすめの本
  13. 住宅ローン資料編
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住宅購入:物件を見る
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チラシの見方
土地建物面積
 単純に土地・建物の面積を確認するだけでなく、土地と建物のバランス等も考慮しましょう。
あと、土地面積が広くても、私道負担(土地の一部分を、道路に提供する)があって実質的には、そんなに大きくない場合もあります。
物件の構造
 木造・鉄骨・鉄筋コンクリートなど建物の構造が書いてあります。構造だけを単に確認するだけでなく、そこから読みとることが大事です。
構造の種類によって火災保険料も変わってきます。
当然燃えにくい構造であるほど火災保険料は安くなります。
築年数
 建物が古いほど、改装など、近い将来、手入れが必要になるでしょう、また、建築年数によっては、税制上の特典が受けられなかったり、制限されたりする場合もあります。
ライフライン
電気・ガス・水道・下水道などこれらがどのようなものか書いてあります。たとえばガスは都市ガス・プロパンガスか下水は、公共下水なのかもチェックした方がいいでしょう。
取引形態
 売り主・媒介(仲介)など。
売り主であれば、仲介手数料はかかりません。
駐車場
 車を持っている人、もしくは車を購入する予定のある人であれば、駐車場がなければ、別途、駐車場だけ借りる必要があります。
マンション
マンションの場合、修繕積立金や維持管理費など、購入しても払い続けないといけない費用もあります。

住宅地図
周辺を確認
近くに利便施設(スーパー・駅・病院など)はあるか
嫌悪施設(ゴミ処理場・火葬場・墓)は周辺にないか
大型分譲地や開発地の場合、分譲の前は、何に使われていたか
 ・工場跡地・・・土壌汚染、地盤沈下がないか
 ・ため池・・・・地盤がゆるいため地盤改良されているか
 ・墓地・・・近くにあるとあまりいい気がしませんね。
物件調査方法    
法務局で調べる・・・謄本をしらべる
大きな図書館で年度毎の住宅地図をみる、近所に聞く、近くの交番で聞く 等
物件資料
登記簿謄本
登記簿謄本は、法務局で手に入ります。
 法務局所定の用紙に、入手したい所在地を地番で記入して、登記印紙を貼ります。
登記印紙も法務局にあります。
ここで注意することは、住居表示ではなく、地番で記入するということです。
住居表示とは、郵便配達しやすいように住所に番地を割り当てたものです。
地番は、土地に番号を割り当てたものです。地番は、法務局にあるブルーマップや公図で簡単に、確認することができます。

甲区とは、
 所有権について、記載されています。つまり、登記簿上誰が所有者であるか、また、所有権の移転があれば、その原因(理由:例えば売買や相続など)が確認できます。差し押さえがあるとここに表示されます。

乙区とは、
 所有権以外の権利、がここに記載されます。例えば、住宅ローンを組むと担保として抵当権が設定され、ここに記載されます。

全部事項証明書と現在事項証明書とは、
 謄本を取るときは、どちらかを指定することになります。全部事項証明書で謄本を取りましょう。今までのその不動産について、所有者の移転の履歴が分かります

共同担保目録
 これも、謄本を取るときに、共同担保目録をつけるかどうか指定できます。これもつけておいたほうがいいです。これは、銀行等が抵当権など担保設定した場合に、他の不動産も担保に入っているか確認できるものです。これをつけておいたおかげで隣接地の一部も所有権があって移転もれせずに済んだなんてこともあります。


  • その他、謄本で注意すべきこと・・・・・
  • 1.登記簿謄本には、公信力がない
     つまり、登記簿を見ただけで不動産を買ったとしても、その所有権を必ず取得できるとは限らないということです。
     日本の登記制度では、登記官は、申請された登記の内容が真実の権利関係を反映しているかどうかを審査する権限がありません。不動産を買う際は、登記簿を調べるだけでなく、その不動産の存在する現場に行って、自分の目で見たり周囲の住民に聞いて確かめるのも一つの方法です。
     あと、筆数(土地は、1筆、2筆・・・と数えます。)で、登記時に手数料が変わります。筆数が多いほど、若干ですが、手数料が変わります。建物でも同じです。


    2.中間省略登記で、登記が省略されている場合がある
     登記が省略されている場合とは、例えば、不動産業者が、Aさんから買い取った不動産を登記簿上、不動産業者に登記を移転せずに、Bさんへ売る場合です。この場合は、登記簿謄本の甲区(所有権の欄)には、不動産業者の名前は、記載されず、履歴としては、AさんとBさんの名前しか現れません。不動産業者は、登記の手間と費用を節約したことになるのです(AさんとBさんの間の登記を省略)。 つまり、上の1にも書いたとおり、登記簿謄本上の所有者と真の所有者は、異なる場合があります。 売買契約を交わした場合に、謄本上の所有者と売買契約書の売主が違う場合があるのは、この中間省略登記をしている場合があります。 しかし、買う側にとって見れば、相手方が、よく分からないのは、心配です。よく注意して、その場で聞いてみるなど、必ず確認しましょう。

    3.真正なる登記名義人の回復」とは、
     登記簿謄本の甲区欄に、「真正なる登記名義人の回復」とあった場合には、何らかの事情で登記を公正したと、いうことですが、問題は、「何らかの事情」ということです。現状の所有者と前の所有者とで、何らかのトラブルがあった場合も考えられます。
     一般的には、売買や相続・贈与などの理由(登記原因)で登記名義の移転が行われるものですが、「真正なる登記名義人の回復」による登記名義の移転は、そのいきさつなどを調べてもらうなど、注意しておくほうがいいでしょう。

公図・地積図・建物図面
法務局では、謄本の他に、公図・地積図・建物図面なども入手することができます。
1、公図とは、
公図は、不動産の位置を示したものです。しかし、作られた時期が古いものは、地形などが現状と一致していない場合があります。

2、地積図とは
地積図は、その土地の面積を算出した図面です。

3、建物図面とは、
建物図面は、建物を真上から見た、各階の建物の形状を表示したもの。
謄本・公図・地積図・建物図面は、不動産業者からそのコピーをもらえる場合もあります。
 
現場実査編
さて、先ほど調べた地図や資料を持って、現場を調査します。

  1. 朝・昼・夜それぞれの時間帯で、物件を見てみる
    • 騒音・振動・・・夜、車がよくとおってうるさい、朝、車が多いなど
    • 車や人の通り・・・通行の頻度が多いと場所によっては、家の中をのぞかれたり、排気ガスに悩まされたりすることもあります
    • ゴミ置き場の位置など・・・住んでみたら自分の家の前がゴミ置き場だったら最悪です

  2. 天候による物件や周辺の状況
    • 雨水の流れ方・・・大雨が降ると道路の排水が悪く水浸しにならないか

  3. 周辺地域
    • 上を見て、送電線等の有無・飛行機の航路であるか確認する(地域による)
    • 隣とのブロックや杭で隣との境界が明確か・・・ないと後々もめることも
    • 居住する地域の公租公課(税金)は高いか安いか
    • 犯罪や事件などに対して防犯意識の強い地域かどうか
    • 子供の学区など希望に添うものか

  4. 物件について
    • 物件の間口、奥行きなどバランス
    • 床がゆがんでないか・・・ビー玉などをころがしてみる
    • 天井のシミなどないか・・・以前に雨漏りがあったかチェック
    • 柱・床下・外壁がしっかりしているか
    • 築年数・・・古いとすぐにフォームが必要となることも
    • 購入時にリフォームが必要か・・・物件購入費以外に費用が必要なことも(新築や築浅物件とのコストパフォーマンスを考える)
    • 物件の前面道路の状況・・・建築基準法上の道路であるかどうか
    • 再建築が可能か (誰が前面道路所有者か、建築基準法上の道路であるか)
    • 再建築可能な場合でも現状と同一規模の住宅が建てられるかどうか・・・・・中古住宅で、現在の建築基準法に沿った建築物であるか、既存不適格建築物でないかどうか
 前面道路が他人所有の私道の場合、道路の所有者や周辺の人に道路の確認として印鑑が必要な場合があります。(印鑑(はんこ)をもらうために一件一件お願いに行ったり、万が一(印鑑)はんこがもらえなかったりしたら大変です) これは、新築の場合や、「今後自分が住むだけだから再建築しない」と考えて、あまり再建築可能かどうかを考える必要はなさそうな気がしますが、

 しかし、実は、将来買い換えなどで自宅売却をする際に、次の購入者や抵当権を設定する銀行などが再建築できるかどうかを検討します。
 再建築が困難または不可能な場合は、新しい買い手が付きにくい場合や買い手が見つかってたとしても、新しい買い手に対して、(物件的な理由で)住宅ローンの融資をしてくれない場合があります

 再建築できるかどうかについては、役所の建築指導課(都市政策課、建築道路課など名前は役所によって異なります)で、簡単に教えてくれます。

ですので、上記のこれらの調査は、注意して見ておく必要があります。
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