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繰上返済手数料・保証料無料の住宅ローンなら「グッド住宅ローン」   インターネットで気軽に無料相談できます。簡易審査も原則5日以内に回答 |
| 保証会社・保証料 | |||
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| 家を購入するほとんどの人が、住宅ローンを組むと思います。 住宅ローンを申し込む先には、銀行住宅ローンが主だと思います。 銀行や不動産会社にローンの相談すると「保証会社」「保証料」と言う言葉が出てきます。この保証会社・保証料を理解するには、まず、住宅ローンの契約形態を理解する必要があります。
つまり、借入額が大きく、期間が長いほど、保証会社は、銀行に対して、あなたの保証人になる負担が大きくなるため、保証料が高くなります。 申込銀行によっては、保証料を無料にしている場合もあります。
よくあるセールストークですが、「家賃並の住宅ローンの支払で自宅がもてる」というものがあります。確かに、家賃を払うよりも同じ支払なら住宅ローンの支払で自分のものになる方がいいですよね。 でも、「住宅ローンの支払いが、家賃と同じ額だから、大丈夫」と考えるのは少し早計です。 ↓ 住宅にかかる費用を見てください。 |
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| 住宅にかかる費用 | |||
| ＜住宅を持つとかかる費用＞ 持ち家となれば、まず固定資産税や都市計画税等の税金がかかります。 これは、地域によっても多少異なりますが、少なくとも税金がかかるということ。 そして、やはり自分の家であれば、メンテナンスの必要性が出てきます。外壁や屋根の補修などです。これらは、使用状況などによってだいぶ変わってくるでしょうし、早々頻繁に必要になることはないでしょう。しかし、１回あたりの工事費用が大きいので、貯蓄しておくなど、それなりの準備が必要です。 ＜マンションを持った場合の負担＞ マンションであれば、税金の支払いに加えて、共益費・維持管理費・駐車場代が必要になる場合もあります。 古い目の中古マンションであれば、将来マンションの修繕・建て替えの問題なども発生するかも知れません。（修繕積立金等でまかなえる場合はまだいいのですが・・・） これらのことを考えると、住宅ローンの支払は、家賃並みの支払で済んでも、税金その他メンテナンス費用が発生するので、総支払が家賃並で済むとは限らないのです。 賃貸住宅であれば、外壁や屋根がいためば、大家さんに直してもらうこともできます。 また、部屋が気に入らなかったり、家賃が不満だったりした場合、引っ越しして別の賃貸に住めばいいので、その点では、賃貸の方が、融通がききやすいメリットもあります。 住宅を買うときは、これらの費用のことを検討するべきです。 住宅を買うということは、その地域で住む・生活をするということです。 家電品や車のような「もの」を買うのではありません。 住宅は家という器だけではなく、生活環境そのものも手に入れることになります。 十分考えて購入計画をたてましょう |
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| 住宅ローンの金額 | |||
| 住宅を購入するためには、不動産業者や借入先の銀行などで住宅ローンの手続きをしてもらうのは、当然ですが、購入して住むのは自分。何もかも任せて、何も考えなくていいということではないのです。 実際、銀行やローン会社に住宅ローンの相談や住宅ローンの申込をするときに、たとえば、「年収が５００万円の人は、住宅ローンは最大いくらまで組めるか」と相談して 最大の借入額＋自己資金＝買える物件 ということで物件を探す場合もあるようです。 この考え方もひとつの目安です。もちろんどうせ買うならいい住宅を買いたいですよね。 当然、不動産業者にも営業成績があるので、なるべく高い物件を売れば、成績になりますし、仲介であれば、仲介手数料の収入も大きくなります。 別にこのこと自体が、悪いことではないでしょうし、実際、住宅ローンも返せれば問題ないのかも知れませんが、計画を立てて住宅ローンを組まなかったために、後で住宅ローンを返せなくなって住宅を手放すはめになった例もあるようです。 住宅を手放すだけで、解決すればいいのですが、借金だけが残ったり、破産しないとどうしようもない状態になったり。家庭が崩壊したりしたのでは、自宅を購入した意味がありません。最悪な状態です。 住宅ローンは、マイカーローンやカードローンなどとは違い、長期かつ高額な借り入れです。充分な計画を立てる必要があります。 ＜住宅ローンの借入金額＞ ではいくら借りればいいのでしょう？ 様々な住宅雑誌・住宅購入の本には、「頭金が二割必要」など、書いてありますが、銀行によっては、売買価格の全額とか諸経費を含んだ１２０％住宅ローンなどもあり、自己資金が２割なくても住宅ローンを組むことは実際可能でしょう。 しかし、一番大切なことは、いくら借りられるかよりも、月々いくら返せるか、何歳までに住宅ローンを終わらせるか等、ライフスタイルを考えて住宅ローンを組むべきです。 当然住宅購入となれば、きれいなキッチンも欲しいし、大きなお風呂・書斎などなど夢はいろいろ膨らむでしょうが、やはり大事なことはライフスタイルに基づいた資金計画です。 住宅ローン金額・住宅購入金額を決めるポイント
一般的には、住宅ローンの返済額は、年収の○○％と考えがちですが、源泉徴収票や課税証明に記載されている年収は、当然税引き前であり、実際私たちが手にするのは、手取り収入です。また、交通費なども年収として含まれている場合もあり・時間外や諸手当など変動の大きいものも含まれていることも考える必要があります。 マイカーローンや子供の学資ローンなどがあればなおさら資金計画が必要です。 また、その手取りから、生命保険・火災保険・子供の学費・緊急時に備える貯蓄・老後の貯蓄計画などに充てることも考えたうえで、月々支払える住宅ローン額を検討すべきです。 ＜ローンの完済年齢＞ それから、住宅ローンの完済年齢も考える必要があります。あなたがサラリーマンであれば、定年退職は、何歳なのか、また退職金は、どのくらい出る予定なのかを考える必要があります。（会社の先輩で、退職金がどれくらい出たのか、従業員規定でどれくらい勤めたら退職金がいくらもらえるか調べてみてもいいかも知れません。） また、自営業であれば、定年退職の心配はないでしょうが、仕事をする上での運転資金や設備資金などは、別途確保しておくことはいうまでもありません。 銀行によっては、完済年齢７５歳までとか８０歳までというのがありますが、 現実的に、高齢になって、（会社の制度として）仕事が続けられるのか。また、体力的に続けられるのか、なども考えるべきです。 高齢になれば年金収入もあるでしょうが、年金制度があまりあてにならない点・頼りにしている生活収入源を住宅ローン支払いに充ててしまうのは、退職後の生活を満喫することは難しくなります。また、高齢になってから、住宅ローンが払えなくて、自宅を手放すことになれば、それはもう大変なことになるでしょう。 ＜物件と借入年数＞ 中古物件であれば、築年数によって住宅ローンの借入期間制限がある銀行等とそうでない銀行等もあります。 （たとえば、築年数が２５年の物件では、５０―築年数２４年＝２６年（住宅ローン最長借入期間）という銀行等もあります。） 返済計画は、勤務先・家族計画等によってもかなり変わってきます。 つまり、単純に年収の○○％と見るのは危険です。 また、住宅ローンの借入期間を長くすれば、当然月々の支払が軽くなりますが、結局は、老後にツケをまわすことになります。（もちろんそれだけ金利を支払う必要もあります） 不動産会社でも、住宅ローンを組んだときに支払がいくらになるかは、簡単な計算をしてくれますが、融資時の金利であったり、キャンペーン期間中の当初数年間のみ優遇の支払金利であったりする場合もあり（一定期間が経過すれば、優遇金利が終了し、支払額が増加する場合もあります）計算はさまざまです。計算してもらった住宅ローン金利は、どのような金利で計算しているのかも相談してみましょう。 |
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| 金利の種類 | |||
| 金利の種類は、様々です。 銀行や信販会社によっても異なる場合もあり、たくさんの銀行・信販会社に問い合わせしましょう。 大きく分けて金利は以下の二つです
他には
申込をする銀行・信販会社などで確認しましょう 私の知っている限りでは大手金融機関では、住宅ローンは固定金利選択が可能な変動金利（固定選択型変動金利）が、主流のようです。 この固定金利選択が可能な変動金利型とは、 基本は、変動金利で、希望により手数料を支払うことによって、一定期間固定金利に切り替えできる商品があります。 （一定期間とは、２年、３年、５年、１０年など金融機関によって異なります）。 選択した固定金利期間が終了すると変動金利にもどります。 たとえば、５年固定金利を選択すると、５年間は固定金利となり、固定金利終了後（５年後）は、終了後（この場合５年後）の変動金利にもどる様な体系になっています。 住宅ローン期間中であれば、手数料を払えば何回でも取組できます。 基本である変動金利期間中は、金利見直しは、半年毎に１回見直しで（変動といっても毎月見直されるわけではない）、元金と利息の内訳を見直す仕組みになっています（元利均等返済）。 つまり、月々の支払額（元金と利息の合計額）は、５年間変わらずに、半年に１回内訳を変更します。そして変更された内訳を調整するために、５年に１回支払額（元金＋利息の合計額）見直しします。
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| 金利の優遇 | |||
住宅ローン金利の優遇についても、金利の種類と同様、様々なものがあります。
住宅ローン金利の種類と返済の種類と優遇期間には注意する必要があります。 |
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| 住宅ローンの審査 | |||
当然銀行や信販会社は、個別のの家計の状態や家族計画などは分からないので、源泉徴収表や課税証明の収入を基に、ローンの年間返済がどのくらいの割合になっているかで判断をします。
しかし、資金計画を立てて住宅ローン返済額を決めないと金利上昇時に支払負担が急激に大きくなる可能性があります。「住宅ローン金利が上昇するときは、景気が良くなるから給料もあがるから大丈夫じゃないの？」という考えもありますが、給料の上昇よりも一般的に金利の上昇の方が、景気の動向に敏感な傾向があります。
つまり、一般的には、会社が儲かってはじめて従業員へ還元されるものです。 金利の上昇＝景気改善＝給与の上昇という様にはすぐにはつながらないと考えます。 金利が上昇と給与の上昇には、多少ずれがあると考えた方がいいでしょう。 ですから、借入限度額目一杯で住宅ローンを組んで、金利が上昇したら、たちまち支払が苦しくなる可能性があるということです。
☆最近の銀行系住宅ローンは、事前審査方式をとっています。 事前審査方式とは、申込人の資料の一部・購入物件の資料の一部で、簡単に事前に審査して、仮応諾した人が、正式に申し込みができるという二段階方式の審査です。 一次審査（事前審査）のときと二次審査のときの内容が相違したり、事実を告げていなかったときに二次審査（正式申し込み）が通らないことがあります。 一次審査（事前審査）のときは、資料の一部（どの資料が必要かは、銀行による）で審査してくれますが、なるべくたくさんの資料を出し、事実を告げ、きっちりとした手続きをすることが大切です。 → 申し込みに必要な書類は、 住宅ローンの申し込み へ |
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