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| 業者を選ぶ |
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住宅を探したり、買ったりするには不動産業者にいくことは不可欠です。
有名な不動産会社であれば安心？
看板だけで、実際はそれぞれが独立・自営であったり、○○ホーム特約店となっているものもあったりして、結局は独自の不動産会社であったりする場合もあります。
看板もひとつの目安ですが、まず親切・丁寧・親身に応対してくれる不動産業者を選びましょう。不動産業者に行く前に以下の点をチェックしましょう
不動産会社の店頭には､｢宅地建物取引業者票｣が掲示されています。
(行政機関が発行する免許で掲示が義務づけられています)
| 許可証番号 |
○○県知事(３)第×××××号 |
| 免許有効期間 |
□□年1月1日から○○年12月31日まで |
| 商号又は名称 |
△△住宅販売 |
| 代表者名 |
☆☆ ☆☆ |
この事務所に置かれている
責任の取引者名 |
○○ ○○ |
| 主たる事務所の所在地 |
○○県○○市○○町○○-○ |
| 電話 |
○○-○○○○-○○○○ |
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- 免許の種類
- 免許は､複数の都道府県にまたがって営業している場合には｢建設大臣免許｣
- １つの都道府県で営業している場合には｢知事免許｣が与えられます。
- 免許番号
- 免許番号の( )内の数字は免許の更新番号です。
- ５年(平成８年３月３１日までは３年)ごとに１つずつ増えます。
- ( )内の数字が小さければ新しい不動産会社､大きければ古くから営業している不動産会社ということになります。
更新番号は、１つの目安です。新しい不動産会社でも経験豊富な社員で構成されていたり､長く営業している不動産会社でも社長や社員が入れ替わっていたりする場合もあります。
- 業者名簿のチェック
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不動産業者は､免許を更新するときなど､一定の書類を行政機関に提出するよう義務付けられています。
その提出された書類をもとに作成されるのが業者名簿です。
業者名簿にはその不動産業者の実績や行政処分歴などが記載されています。
- １、過去の営業実績
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過去３年間の営業実績が記載されています。取引様態別でも実績が記載されているので､どのような分野を得意としている会社なのかを調べましょう。
- ２、事業の沿革
- 事業者の経歴が記載されています。事業者の営業経験年数など把握できます。
- ３、代表者や役員
- 代表者･役員の経歴が記載されています。
- ４、取引主任者
- 事務所ごとに専任の取引主任者が記載されています。実際にその主任者が専任しているのか調べましょう。
- ５、資産状況など
- 個人営業の場合は代表者の資産状況。法人の場合は財務内容が記載されています。
- ６、株主や出資者
- 株主や出資者の氏名が記載されています。大手企業と類似した社名の場合､関連性を調べましょう。
- ７、商号･役員の変更状況
- 商号･役員の変更状況が記載されています。商号や役員の変更が激しい会社は要注意です。
- ８、兼業業種
- 宅地建物取引業以外の業務の内容が記載されています。
- ９、過去の行政処分歴
- 過去に業務停止などの処分を受けている場合､その理由･内容が記載されます。
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| 住宅の販売形態 |
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希望している住宅の販売形態によって、手数料がかわってきます。
希望する住宅が媒介（仲介）なら仲介手数料＝売買価格×３％＋６万円が必要です
不動産業者が売り主であれば、仲介にならないので、当然仲介手数料はかかりません。
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| 重要事項説明書 |
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- 重要事項説明書とは・・・
- 不動産の物件概要や契約内容を詳しく記載した書類です。不動産会社は、契約を結ぶ前に、この重要事項説明書に交付する義務があります。
- 宅地建物取引主任者が主任者証を提示して、内容を説明する義務があります。重要事項説明書は、非常に重要な書類です。
もし、重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問が出てきたら、その場で納得のいくまで質問しましょう。
- 宅地建物取引主任者とは、
- 都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、当該知事の登録を受け、主任者証の交付を受けた者をいい、宅地建物取引業法では重要事項の説明などの事務を行い、事務所において業務に従事する者の５分の１以上の数を専任取引主任者として設置すべきことを業者に対し義務付けている。
- 重要事項を説明するのは、宅地建物取引主任者（宅建主任者）の義務です。
- こんなときは、要注意です、
- 重要事項を説明してくれている人と重要事項説明書に記載された「説明する取引主任者名」と人物がちがう
- 重要事項を説明してくれるが、宅地建物取引主任者証を提示しない。
- 売買契約の前に重要事項説明書を交付してくれない。
- 重要事項説明書の内容について
- 取引形態（売買・交換）（代理・媒介（仲介）・当事者）
- 供託等に関する説明
- 宅地建物取引業保証協会の名称及び所在地
- 宅地建物取引業保証協会の事務所の所在地
- 弁済業務保証金を供託した供託所及びその所在地
- 不動産の表示
- 土地・建物の物件の所在地や地積（面積）が表示されています
- 売主に関する事項
売主が誰なのかここに表示されます。
- （登記名義人と異なる場合もあります。よくチェックしましょう）
また、占有者がいるかどうかも確認しておきましょう。
- 都市計画区域とは
都市計画区域は市町村の行政区域にとらわれず、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を県知事が指定しています。
- ●市街化区域
- すでに市街地を形成している区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。土地の合理的な利用を図るため、建物の用途や形態を規制、誘導する用途地域が定められています。
- ●市街化調整区域
- 市街化を抑制すべき区域。自然環境や農業などを保全するために、市街化を抑制すべき区域です。この区域内においては、原則として、住宅の建築や宅地化のための開発は制限されます
- 建物に関する制限
建物を建築するときには、建築物の高さについて制限があります。
高さの制限は、住環境（とくに日照）を良好に保つために設けられており、具体的には、高さ制限、斜線制限、日影規制などがあります。
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| 売買契約書 |
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売買契約書とは、売主と買主が交わす契約書です。
売買金額、手付金、契約の時期、売買に当たっての特約（例えば、住宅ローンの取り組みが不可能な場合は、契約を無効にする。など・・・）
契約に当たっては、金額、契約の有効期限、取引の相手方（自分が買主であれば、相手方は売主）が、妥当な人か（登記簿謄本に記載された、相手方なのか、中間省略登記による相手方なのか）十分注意しておくことが大切です。
契約を交わす前に、物件の価格について、よく調べましょう
- 物件価格を確認する重要性
- 物件価格は、相手方が提示してくる価格ですから、当然買い手の思うようには、なりません。しかし、周辺の価格事例を知らないために、値をつり上げられる可能性も否定できません。
- 展示場など現地で、住宅を見て、３，０００万円の物件を「３，５００万円です」と言われてもそれが高いかどうか分かりますか？、一般的には判断が難しいのです。
しかし、周辺で売りに出ている物件やインターネットで近くの物件の売り物件案内があれば、ある程度比較することができます。
私は、経験上、現地で見た住宅と同じ物件情報が、「インターネット広告に出ていた」なんてことがあり、不動産業者と交渉したこともあります（笑）
ですので、チラシ、インターネット広告は、馬鹿にできないのです。
一番大切なことは、同じ物件を探すことではありません（同じ資料が出てくればいいですが・・・）。大体同じくらいの面積の住宅がだいたいどれくらいで売買されているのかを知ることです。そのためには、たくさんの資料を調達することです。
- 物件価格を比較する方法
- まず、物件価格を比較するためには、たくさんの資料が必要です。チラシ、インターネットの広告を集めましょう。インターネット広告は、手軽で、かさばらなくていいので、おすすめです。なるべく新しい資料を集めることが大切です。チラシはすぐには、集まらないので、インターネットをどんどん利用しましょう。
- たくさん資料を集めると、だいだい似たような、面積（建物・土地）、築年数の物が出てきます。それが大体の価格の目安になります。希望する住宅の近隣の資料をたくさん集めることが重要です。価格が目安の範囲にあればいいですが、周辺よりも異常に高かったり、安かったりしたら、その理由を納得するまで調べましょう。
- インターネットでの物件資料の集め方のポイント・・・
基本は、たくさんインターネットで検索することですが、物件の案内メールを送ってくれるところもあります。こういうところも登録しておけば、自動的に送ってくれます。
たくさん送ってもらうためには、メインのメールアドレスでもいいですが、普段の大事なメールと混ざらないようにするため、フリーメールを利用するのもおすすめです。
無料ですので、どんどん利用しましょう。
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| 手付金 |
手付金とは、売買契約の締結時に支払われる金銭のこと。売買代金の一部として充当されます。手付金を支払う際は、トラブルを避けるため、極力第三者がいるようにするべきです。
（例えば、営業マンに渡しきりで一任するのではなく、不動産業者の会社内など人のいるところで、売主と面会して、手付金の受け渡しをする。）。そして、必ずその場で、領収証をもらうことです。 |
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| 仲介手数料 |
住宅を購入するに当たって、不動産業者が、（売主ではなく）仲介をした場合は、仲介手数料を支払う必要があります。 仲介手数料は、以下の方法で計算されます。
| 売買金額 |
報酬額 |
速算法 |
| ２００万円迄 |
売買金額×５％ |
売買金額×５％ |
２００万円超
４００万円迄 |
売買金額（２００万円迄の部分）×５％
売買金額（２００万円超の部分）×４％ |
売買金額×４％＋２万円 |
| ４００万円超 |
売買金額（２００万円迄の部分）×５％
売買金額（２００万円超４００万円迄の部分）×４％
売買金額（４００万円超の部分）×３％ |
売買金額×３％＋６万円 |
例えば、3000万円の住宅を購入するのに、不動産業者が仲介した場合の手数料は、
３０００万円 × ３％ ＋ 6万円 ＝ ９６万円 が 仲介手数料です。（税別）。
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